Аналитика бизнес-центров Минска

Медиана — $13 за м² в месяц, но опираться на одну эту цифру не стоит: половина объявлений дешевле $11, половина дороже $16. Посчитано по 512 офисным объявлениям в зданиях каталога (Kufar, Realt, Domovita, 2026-10); магазины и общепит в тех же зданиях в выборку не попали — они дороже офисов и сдвинули бы медиану вверх.

Медиана — $1 688 за м², большинство предложений укладываются в коридор $1 381–$2 000 за м² — по 147 объявлениям о продаже офисов в зданиях каталога.

Дороже всех — класс A, $16/м²; дешевле всех — класс C, $11/м². По числу зданий картина обратная: класс B — самый массовый (60 из 140), класс A — самый редкий (15). Самый дорогой класс не самый распространённый: качественного фонда в городе заметно меньше, чем обычного. Полная раскладка по классам — с окупаемостью и медианным годом постройки — в таблице выше.

Дороже всего — Центральный, $16,1/м² (20 БЦ, 494 027 м²). Но дорогой район не значит богатый выбором: больше всего фонда — Первомайский, 351 530 м² в 20 зданиях, а аренда там $16,1/м². Цены и площади по всем районам — на диаграмме выше.

По городу метр в среднем окупается арендой за 10,8 года. Разброс по районам большой: быстрее всего — Центральный, 8,8 года; дольше всего — Октябрьский, 14,7 года. Это прикидка в лоб — медианная цена продажи делится на медианную годовую аренду того же среза, без простоя между арендаторами, налога на недвижимость и эксплуатационных платежей, — реальный срок будет длиннее.

Больше всего зданий каталога сдано в период 2011–2015 — 48 из 139. Класс A — самый молодой сегмент каталога, класс C — самый старый; для строящихся зданий указан заявленный срок сдачи, а не факт. Разбивка по всем периодам — на графике выше.

Чаще всего в зданиях каталога встречается «кабинетная» — 97 из 140 зданий. Реже всего — «салон красоты», 11 зданий. Полный список по сервисам, планировкам и инженерии — в таблице выше. Признак считается по данным 2ГИС и prometr.by: пустая доля означает «в источнике не указано», а не «точно нет».

В каталоге 69 зданий под товариществом собственников и 63 — под единой УК; тип управления известен для 132 из 140. У товарищества много владельцев: условия и отделка отличаются от этажа к этажу, зато с конкретным собственником можно торговаться. У единой УК один договор и общие правила на всё здание — и в среднем по каталогу ставка выше, хотя внутри класса B это правило уже не держится.

Вакантность офисов по городу — 9,6% (Colliers International, 2025), арендопригодных офисов — 1 249 тыс. м² (Colliers International, 2025), введено за 2025 год — 19 тыс. м² (Colliers International, 2025), прогноз ввода на 2026 — 54,2 тыс. м² (Результативная недвижимость, 2026), вакантность качественных БЦ — 11,3% (Результативная недвижимость, 2026-H1) и сделок за первое полугодие 2026 — 225 (Госкомимущество, 2026-H1). Это данные по рынку офисов Минска целиком, а не только по каталогу этого сайта: классификации источников (Colliers — A/B1/B2, «Результативная недвижимость» — B+/B−) не совпадают с классами A/B+/B/C в каталоге, поэтому сравнивать их напрямую нельзя.

Ставки посчитаны по объявлениям Kufar, Realt и Domovita, привязанным к зданиям каталога (срез за 2026-10); везде медиана, а не среднее — одно дорогое предложение её не сдвинет. Характеристики зданий — из prometr.by, 2ГИС, Яндекс.Карт и собственного ресёрча по сайтам управляющих компаний: если поле не заполнено, здание просто не попадает в этот конкретный срез — это не значит «ноль» или «у здания такого нет». Главное ограничение: это цены предложения, а не сделки — насколько они снижаются после торга, по Минску никто публично не считает.

Здесь разобран каталог конкретных зданий этого сайта: класс, возраст, удалённость от метро, тип управления и паркинг известны по каждому зданию поштучно, поэтому ставку можно разложить на надбавки и сравнить здания между собой. Аналитика рынка офисов Минска целиком — по всем объявлениям города, включая помещения вне бизнес-центров, — на отдельной странице «Аналитика рынка».